بررسی فقهی و حقوقی اقاله املاک تملیکی در نظام بانکی ایران – بخش سوم

تأثیر اقاله بر عملیات بانکی

در راستاي بازپرداخت تسهیلات بانکی، در صورت عدم ایفاي تعهدات قراردادي از سوي مشتري یا راهنین و عدم وصول مطالبات بانک، به استناد ماده 34 قانون ثبت و همچنین در اجراي آئین نامه مفاد اسناد رسمی، بانک ها ناگزیر از اقدام اجرائی و پیگیري فرایند عملیات اجراء میباشند. در این فرایند، با انجام مزایده و در صورت نبود خریدار ملک مورد وثبقه، با تنظیم سند انتقال اجرائی، به تملک بانک در میآید. در حال حاضر، تعداد املاك تملیک شده توسط بانک ها، در اجراي ماده 34 سابق قانون ثبت بسیارند. تملیک این املاك، منجر به تبدیل سرمایه هاي نقدي قابل توجه بانک ها به ملک، بلوکه و راکد شدن سرمایه آنها و همچنین خروج سرمایه هاي مزبور از چرخه عملیات بانکی و سودآوري است.

براساس مقررات سابق، بانک ها مکلف بودند ظرف دو سال پس از تملیک براي فروش این املاك در چارچوب قوانین و مقررات موجود(دستورالعمل فروش اموال تملیکی) از طریق مزایده اقدام کنند. در حال حاضر نیز بموجب بند “الف” ماده 16 رفع موانع تولید رقابت پذیر مؤسسات اعتباري موظفند از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون تا مدت سه سال سالانه حداقل سی و سه درصد (% 33 ) اموال خود اعم از منقول، غیرمنقول و سرقفلی را که به تملک آنها و شرکت هاي تابعه آنها درآمده است و به تشخیص شوراي پول و اعتبار و بانک مرکزي جمهوري اسلامی ایران واگذار کنند.

با توجه اینکه مردم رغبت به خرید این گونه از املاك که ممکن است به تصور آن ها مصادره اي باشد ندارند، معمولا در جلسات فروش و مزایده این املاك، به نسبت مشتري کمتري حضور دارند، بانک ها مواجه با معضل بزرگی به نام تجمیع املاك تملیکی خود هستند که فاقد خریدارند و صرفاً میتوانند منشاء هزینه براي آنها باشند. تبدیل آنها به سرمایه هاي نقدي، موجب جلوگیري از افزایش هزینه ها، برگشت منابع ارزشمند و سودآور است. این تبدیل به دو طریق امکان پذیر میباشد؛ از طریق انجام مزایده و فروش، یا از طریق اقاله. بنابراین اثر اقاله این املاك براي بانک ها، برگشت منابع ارزشمندي است که بصورت راکد و غیرقابل استفاده براي آن ها بوده مضافا اینکه، در صورت پذیرش و تحقق اقاله، بانک ها نیاز به پرداخت هزینه هاي سنگین نگاهداري از این املاك نمی باشند. اثر مهم دیگر اقاله برگشت سرپناه مشتریان بانک ها و بخصوص راهنین ثالثی است که از روي احسان اقدام به ترهین ملک خود براي اخذ تسهیلات توسط وام گیرندگان نموده اند.